房子又抢手,美房市复苏路漫长4166am金沙
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摘要: 美国中文网报道:部分大城市房地产又进入繁荣期,旧金山和纽约等地出现竞价战,因此有人质疑房地产市场不是复苏的问题,而是会否出现新泡沫。但是现实的另一面却对全国经济更重要:多数地方房市仍在拖累经济。 ...美国中文网报道:部分大城市房地产又进入繁荣期,旧金山和纽约等地出现竞价战,因此有人质疑房地产市场不是复苏的问题,而是会否出现新泡沫。但是现实的另一面却对全国经济更重要:多数地方房市仍在拖累经济。菲尔兹建筑公司总裁彼得·菲尔兹在弗吉尼亚州萨莱姆(Salem)检查即将完工的北橡树小区住房。他和建筑业同行称房市仍未恢复正常。(《纽约时报》图)据《纽约时报》报道,住宅投资所占经济的比例仍然低于二次世界大战以来的任何时期,对经济增长的贡献低于1990年代初数百家抵押贷款机构倒闭潮时期,甚至低于1980年代初期的下滑,当时抵押贷款利率高达20%。如果建筑业恢复到战后所占经济的平均比例,今年经济增长就会达到4%--类似九十年代的繁荣期,而不是目前预计的2%多一点。如果建筑业达到正常水平,就会增加150万个建筑、装修和销售职位,将目前6.7%的失业率削去一个百分点。正常的建筑业活动也将把经济疲弱州和经济强劲州之间的差距缩小40%。上次房地产繁荣时期的确建房过多,部分市场买主仍在消化那个时期的过剩。银行信贷仅仅是为建筑商和潜在的屋主开始“融冰”。而遏制房市复苏的更大因素是需求。能够或者愿意成家并实现美国住房梦的人数减少。它也许是暂时现象,但就目前来说,数百万人同室友或父母合住,或者采取其它方式居住而不是买房,房市因此难以恢复正常。《纽约时报》称房市新买主神秘“失踪”。根据人口趋势,全美应有足够的买主。尽管最近几年移民入境放缓,但自从2006年房市下滑以来,全美人口仍增长2000万。新增长人口转变成新家庭的数量却低于历史上可预计模式。这是整个经济的问题所在,也是新买主“失踪”的核心。经济学家说,“组成家庭”是房市需求的基础。一名年青的成人离开父母,有了自己的公寓,一个新家庭形成;如果一名退休老人离开自己的住房,搬进成年子女的住处,一个现有家庭消失。美国家庭处于不停的运动中,而家庭数量是因为数百万人有关居住条件的个人决定而变化。自从2007年,这种决定倾向于减少分家。根据人口普查局的数据,从2007年到2013年,每年新增加家庭数量为56.9万,比2001-2006年的平均135万减少一半多。房地产专家因此估计,全美“消失”的家庭高达230万。

4166am金沙 ,摘要: 全美房地产市场竞价战听起来很古怪。现在,潜在的买主要想拿下房子,唯一的保证就是全部现金买房,并且不是几天时间,而是几个小时之内就要拿出。洛杉矶房市火爆,纽约市虽平稳,也出现房源紧缺和价格上升问题。 ... ...美国中文网报道:房地产市场竞价战听起来很古怪。现在,潜在的买主要想拿下一套房子,唯一的保证就是全部现金,不是几天时间,而是几个小时之内就要拿出现金。洛杉矶房市火爆,纽约市虽然比较平稳,也出现房源紧缺和价格上升问题。雷宁格(Jeff and Lorena Leininger)一家四口在房子旁边照相。他们的房子刚刚挂牌出售,几天就收到9份报价。(《纽约时报》图) 据《纽约时报》报道,到了洛杉矶市和加州很多地方,房地产市场泡沫破灭好像是年代久远的历史,而首次买房者正和投资者竞争,争相购买价格高达100万美元的一家庭住房。洛杉矶地产经纪人艾里亚欣(Kameron Eliassian)说,从法学院毕业的年轻人到来自中国的投资者,每个人都是有大把现金。“我不知道(现金)来自何处,我也不在乎,只要证明有钱,我们就同意。”报道说,经过存钱多年、等待房地产市场触底之后,全美买主看起来都急于重返房市,而利率低和好价钱更增添吸引力。但由于市场待售房子处于历史最低水平,大投资商买入数千套资产,自助买主面临市场急剧变化,价格正在猛涨。拿现金买房的比例在全美许多市场都在上升。洛杉矶市今年第一季度将近三分之一的房子都被全现金买主拿去,而在2007年只有7%。在迈阿密,65%的房子都被现金买主抢到手,而六年前只有16%的人拿现金买房。现金买房的成交价也在大幅上升。洛杉矶现金买房中位数价格是35.1万美元,而2009年为23万美元。而所有交易在内的中位数价格是41万美元,上升8.5万美元。上个月,南加州住房价格已经达到近5年最高。全现金买主通常都是装修之后卖出或者出租的投资者。他们也让首次买房人更难以成交,因为后者通常依靠抵押贷款,而房贷往往需要几个星期或者几个月才能拿到。另一方面,加州去年翻手倒卖的房子超过2005年以来的任何一年。虽然洛杉矶是房市狂热的中心,但它并非罕见。波士顿买主出价能比要价高出10万美元,或者仅仅看房几分钟就报价。旧金山、迈阿密和凤凰城,一家卖主上市几天就能看到数十个报价,有些买主还附带写信说他们喜欢。纽约市也看到待售房屋存量下降,价格稳步上升。

摘要: 美国中文网报道:如果说全美房地产市场在复苏,那就是徒有其名的“复苏”。国家广播公司(NBC News)的文章说,病人依然重病缠身,房地产市场最严重的崩溃之后,要恢复健康道路漫长。文章说,本周公布的数据喜忧参半 ...美国中文网报道:如果说全美房地产市场在复苏,那就是徒有其名的“复苏”。国家广播公司(NBC News)的文章说,病人依然重病缠身,房地产市场经历最严重的崩溃之后,要恢复健康道路漫长。一名女子2012年10月马里兰州 Darnestown跑步,房地产市场不健康的迹象随时可见。(NBC图)文章说,本周公布的数据喜忧参半。政府星期三报告,1月新房开工率下降8.5%,尽管单一家庭住房开工率稍微上升。作为未来建筑业晴雨表的建筑许可证发放稳固上升。但是,目前的新建筑数量只有2005年房地产繁荣时期的一半左右。房市复苏时走时停。住宅建筑也星期二发表的报告说,看房人群流量在2012年稳步上升之后,上个月又下降。IHS全球观察(IHS Global Insight)经济学家纽波特(Patrick Newport)说,东北地区单一家庭住房市场遭受法拍比例高和人口增长缓慢的双重打击,仍然处于困境。另外三个地区的单一家庭住房市场正在好转,但非常缓慢。尽管政府采取多项政策刺激房屋销售,包括联储会继续维持抵押贷款的最低利率,新房和现房销售都难以达到“正常”水平。美国企业研究所研究员、房利美(Fannie Mae)前执行长品托(Ed Pinto)说,“房市看来是在复苏,但是它要靠一百年来的最低利率支撑并且半数贷款用户仍然是零首期付款的时候,无论如何也不能说这是正常的市场。”2007年的房市崩溃当然也不正常。房屋销量在2005年达到710万套的高峰之后,2008年下降到410万套。去年房屋销量回升到470万套。尽管多数房市分析家和经济学家都相信销量和房价都已经触底,但同过去的房市反弹相比,现在的复苏步伐黯然失色。最重要原因之一就是:不管利率多低,银行经历了放手信贷的惨痛教训之后,现在发放贷款更为谨慎。瑞士联合银行(UBS)房建分析师高德博格(David Goldberg)说,房地产市场复苏的真正担忧是抵押贷款市场的限制。如果一个人信用稍差,很难得到抵押贷款。全美许多地方的现房销量也因为待售房屋存量低而受限制。自从2010年以来,待售房屋数量已经下降一半:去年12月待售房屋数量仅仅相当于4.4个月的销量,远远低于2010年的9.4个月。待售房屋存量低于6个月的销量被称为供应“紧张”。包括加州沙加缅度、圣何塞和奥克兰在内的部分最紧张市场待售房屋不到一个月的销量。尽管部分屋主在等待多年之后,终于看到好价钱出售的机会。但数百万屋主“溺水”仍然无法售出,因为他们所欠贷款超过房屋价值。最近房价虽然上升,全美大约1000万屋主属于“溺水”,占抵押贷款用户的五分之一。“负资产”迫使屋主离开市场 ,因为在“短售”房子之后,几乎没有人愿意拿出储蓄给银行开支票。住宅建筑商状况似乎稍微好一些:去年新房销售上升20%,远超现房销售9%的升幅。但是,建筑业是从非常深的谷底反弹:新房销量从2005年的120万下降到2011年的30.6万,因此去年的20%增幅实际上没有表面那么强劲。

摘要: 哈佛大学住房研究联合中心星期三发表的报告说,全美住房拥有率连续8年下降,已经从2004年的高峰期69%跌到今年第一季度的63.7%。另一方面,租金负担越来越重,不仅是穷人负担不起,中产阶级也越来越感到吃力。 ... ... ...新泽西居民麦克道尔带着女儿看着一所破旧、长期没人买的房子,却买不起。美国中文网报道:对于新泽西居民麦克道尔(Johnnie McDowell)来说,位于西地镇(Westfield)利文斯顿街的一所小房子似乎是一种嘲讽。那座两层楼房有点破旧,最近几个月挂牌出售又摘牌,找不到买主。但他却无法停止买下那座小楼、让孩子们在室外玩耍的梦想。麦克道尔一家目前居住在一套租赁的公寓内。那是一套奇怪的小小复式公寓,麦克道尔硬是为自己、妻子和2个孩子把它隔成3个卧室。每个月1400美元的租金、汽车贷款、家庭其它开支和信用记录不良及空空的储蓄账户,麦克道尔无法凑够买房所需的首期付款。今年41岁的麦克道尔说,“妻子和我多年来都想到市场上买房。但是没完没了的账单、汽车还款和汽车保险。我们无法攒钱。”《纽约时报》发表长篇文章说,随着拥有住房超出许多人的负担能力,租金以超过通胀的幅度上升,越来越多中低收入的美国人要拿出收入的一大部分用于租房。在过去,类似麦克道尔那样年收入将近10万美元的家庭应当早已首次买房,也许因为首套房赚钱要升级到较大的房子。尽管市场继续改善,今年5月现房销售达到6年来最高,首次买房人占32%,数百万美国人仍然不得不继续租房。耶鲁大学经济学教授、诺贝尔奖得主席勒(Robert J. Shiller)说,我们经历了1890年以来最大的住房泡沫及最惨的房市崩溃。这是个焦虑时期。哈佛大学住房研究联合中心星期三发表的报告说,全美住房拥有率连续8年下降,已经从2004年的高峰期69%跌到今年第一季度的63.7%。住房拥有率下降的另一面就是租房市场繁荣,租金上升。自从2004年以来,全美新租户增加77万,2004-14年成为1980年代末期以来租房市场增长最快的10年。许多租房人曾经是拥有房屋,他们因为法拍而失去住房,财务信用受破坏,几乎无法拿到抵押贷款。还有很多人因为银行收紧信贷标准而被挡在房市之外。尽管政府鼓励贷款机构为只拿出小笔首期付款的人提供贷款,但收效甚微,官员甚至不愿公布受益者的具体数字。经历了房市崩溃和1930年代以来最严重的经济衰退之后,美国人口变化也引起住房趋势转变。例如,今后数年新组建的家庭都将以少数族裔为主。从历史上看,这些家庭收入较低、资产较少、更难以买房。对于旧金山、纽约和波士顿年收入4.5万到7.5万的家庭来说,租金同收入相比高得不成比例。同时,数百万应当成为首次买主的年青成人仍然没有找到体面的工作,许多人推迟结婚和要孩子,而后者是促使买房的关键。他们也比前辈背负更重的学生贷款,更难以积攒首期付款。买不起房子的还不限于年青人。住房研究联合中心的报告说,35岁到50多岁的人群住房拥有率也急剧下降。这些人在衰退之前是买房的主力;但房价下跌时,他们几乎没有什么房屋净值。另据有线电视新闻网(CNN)报道,租金负担越来越重,不仅是穷人负担不起,中产阶级也越来越感到吃力。在年收入4.5万-7.5万的租户当中,五分之一租金支出占他们收入的30%以上。在旧金山、纽约和波士顿等高租金城市,同一档次的中产阶级房租同收入相比高到不成比例。

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